В чём разница между дифференцированными и аннуитетными платежами

Как известно, существует две схемы выплат по кредиту - дифференцированная и аннуитетная.

При обеих схемах ежемесячные проценты начисляются по одной и той же формуле:

формула начисления процентов (переплаты) по кредиту (ипотеке)

Разница в этих схемах только в начислении ежемесячного погашения остатка основного долга.

При дифференцированных платежах это погашение рассчитывается делением основного долга на общее количество месяцев, поэтому основной долг гасится равными долями.

Например.

Кредит 600 000 руб. на 6 месяцев под 10% годовых.

Делим 600 тыс. на 6, получим 100 тыс. руб. ежемесячно в погашение основного долга. Прибавляем к этой сумме проценты (начисленные по формуле выше) 5,1 тыс., получаем первый платёж 105,1 тыс. (уменьшающийся каждый месяц, так как уменьшаются ежемесячные проценты). График дифференцированных платежей представлен в таблице.

Таблица 1 - Дифференцированные платежи

Дата ООД, руб. Проценты банку, руб. Погашение основного долга, руб. Обязательный платёж, руб.
20-06-2019 600 000,00 5 095,89 100 000,00 105 095,89
20-07-2019 500 000,00 4 109,59 100 000,00 104 109,59
20-08-2019 400 000,00 3 397,26 100 000,00 103 397,26
20-09-2019 300 000,00 2 547,95 100 000,00 102 547,95
20-10-2019 200 000,00 1 643,84 100 000,00 101 643,84
20-11-2019 100 000,00 849,32 100 000,00 100 849,32

Переплата (сумма процентов) 17 643,84 руб.

При аннуитетной схеме на весь срок кредитования устанавливается фиксированный ежемесячный платёж. Ежемесячное погашение основного долга вычисляется вычитанием из этой величины начисленных за каждый месяц процентов.

Таблица 2 - Аннуитетные платежи

Дата ООД, руб. Проценты банку, руб. Погашение основного долга, руб. Обязательный платёж, руб.
20-06-2019 600 000,00 5 095,89 97 840,95 102 936,84
20-07-2019 502 159,05 4 127,33 98 809,51 102 936,84
20-08-2019 403 349,55 3 425,71 99 511,13 102 936,84
20-09-2019 303 838,41 2 580,55 100 356,29 102 936,84
20-10-2019 203 482,12 1 672,46 101 264,38 102 936,84
20-11-2019 102 217,73 868,15 102 068,69 102 936,84

Переплата - 17 770,09 руб.

В данном примере разница в переплате по двум схемам всего 126 (17770,09-17 643,84) руб., потому что взят маленький срок. Если речь идёт о большом основном долге и длительном сроке кредитования, разница может исчисляться сотнями тысяч.

Откуда эта разница?
Рассмотрим изменение остатка основного долга (ООД) при обеих схемах.

Таблица 3 - Изменение остатка основного долга при дифференированной и аннуитетной схемах

Дата ООД дифф., руб. ООД анн., руб. Разница Проценты с разницы, руб.
20-06-2019 600 000,00 600 000,00 0,00 0,00
20-07-2019 500 000,00 502 159,05 2 159,05 17,75
20-08-2019 400 000,00 403 349,55 3 349,55 28,45
20-09-2019 300 000,00 303 838,41 3 838,41 32,60
20-10-2019 200 000,00 203 482,12 3 482,12 28,62
20-11-2019 100 000,00 102 217,73 2 217,73 18,84
Итого, руб. 126,25

При дифференцированных платежах переплата меньше только из-за того, что в начале предусмотрен больший ежемесячный платёж и соответственно ООД уменьшается быстрее. Если при аннуитетной схеме платить в месяц столько же, сколько при дифференцированной - получим две абсолютно идентичные картины.

То есть из аннуитетных платежей можно сделать дифференцированные. Пример по ссылке. Обратите внимание, теперь тело кредита (основной долг) ежемесячно уменьшается на одинаковую величину -100 тыс. Экономия от таких досрочных погашений - 126 руб., то есть мы компенсировали разницу в переплате между двумя схемами.

Конечно, каждый месяц не будешь вносить такие маленькие суммы досрочно, так и не обязательно делать именно такой график, как при дифференцированных платежах - в один месяц можно внести больше, в другой не внести, например, так, как по ссылке - досрочное погашение внесено всего 2 раза.

Поэтому, на наш взгляд, выбирать банк исходя из возможности взять кредит по дифференцированной схеме, неразумно. Это имело смысл, когда был мораторий на досрочное погашение или комиссии/штрафы за него.